干货分享 | 趣谈龙岗非农,更新权属不再是痛.

深圳市城市更新网 2019-07-22 11:20:08

来源:更新整备那些事儿

写在前面的话:

8月9日,《龙岗区非农建设用地管理办法》(深龙府办规[2017]6号)千呼万唤新媳妇终于见公婆了。从《龙岗区城市化转地后非农建设用地补划和调整置换暂行办法》(深龙府办[2015]28号)(以下简称28号文)这个黄脸婆被休历经大半年。在这段时间里社区股份公司(地主)、房企(投机倒把的大金牙)、街道(老爷)等城市更新参与相关人等均投入较大的关注度。现笔者试着对新媳妇评头论足一番,各位看官觉得对的拍个手,有瑕疵的扔个鲜花(不要臭鸡蛋)。


一、最早成家


相较于龙华、光明、宝安、坪山、大鹏,从下表可以看出,龙岗区出台非农建设用地管理政策是最早的。



二、姑娘本色


从2011年的82号文-2015年的28号文-2017年 6号文,至今已经是第三个媳妇。虽然换了三个,但还是保持了原地主家姑娘的本色,例如:


1、打折调整:工业用地调商、居用途打3折,工商用地调商、居用途打65折, 工商用地调工业用途不打折;


2、现状调整:已建调已建、已建调未建、未建调已建;


3、原则在社区未征未转地内安排非农用地;


4、补划指标原则上按照建成区、空地7:3的比例进行落实;


5、与规划不符及小于3000㎡的非农可以调整整合或调入更新;空地(含拆除空地)调更新,用地面积为1.5倍原规模(从28号文开始),已建调更新,按原用地规模确定面积。


三、两个高峰几颗美人痣


好了,终于可以流着口水细细打量这个新媳妇了。相较于28号文,借用王菲在康熙来了中讲的一个冷笑话:“你的身上有一个凶兆,即使逃脱了凶兆,你的人生也离不开两个大波”。言归正传,笔者简单的总结为:两个高峰几颗痣的美人,具体是:


1、第一个高峰(大力拓展产业空间和保障性住房空间)


(1)大力拓展产业空间:鼓励面积大于10000㎡的工业非农建设用地提高容积率,在自行拆空后,按以下三种方式处置:


1)与政府引进产业实体进行合作开发或者按照“1+6”政策农地入市,收益全部归股份公司,免收地价。


2)用地以符合规划的未征未转用地走“1+6”政策招拍挂农地入市后,非农指标按1.5倍的用地规模调整更新或整备项目。


3)用地以符合规划的未征未转用地走“1+6”政策招拍挂农地入市后,非农指标按3折的用地规模落实规划为商、居空地。


上述1)可以看成走198号文程序入市;2)、3)的鼓励条款,可以看成指标和土地分开。指标是指标,可以调走;用地是用地,可以原地开发。未征未转用地走“1+6”政策,利益分成有两种:一种是政府与股份公司5:5收益分成;另一种是政府与股份公司7:3收益分成外,股份公司可只有20%总建筑面积的产业配套。如确需调整不同形式的收益分成比例,报市政府审议。


经了解,目前除光明、龙华区各1宗用地外,暂时无成功案例。虽政策可行,各区均有意向推介项目,但对股份公司和企业吸引力不大,具体原因大都归结于股份公司、企业在利益分成难以达到一致。就像两个男女谈恋爱,花前月下,你侬我侬,都准备结婚了,让媒人去提亲,结果彩礼钱谈不拢。


(2)大力拓展保障性住房空间


1)规划为商、居的非农进行容积率调整,法图有规划容积率的,提容在1倍(含)以下的,无偿提供不低于增加建面15%(含)的非公配物业;提容在1倍以上的,无偿提供不低于增加建面20%(含)的非公配物业,居住物业作为保障房、人才房、安置房。


2)法图无规划容积率的,3.2以上视为提容。


3)提容增加的经营性建面按市场评估价缴纳地价,非提容部分按198号文缴纳地价。


4)工业用途提容,不需提供物业,按198号文缴纳地价。


2、第二个高峰(优先推进项目)


(1)有条件放开大于3000㎡的

纳入区优先推进更新项目,可将符合规划且大于3000㎡的非农进行调整,但改造方向为商、居的土地移交率要达到40%。


(2)先批后划、先划后征

对划定在有主的非农或对非农进行征地但未补偿的,均可调整到区优先推进更新项目。


经了解,区优先推进更新项目条件为:在重点片区范围,配建学校、医院等公共配套设施,国企控股、增配人才房或保障房,土地移交率到35%等。各位看官,要大金牙贡献35%-40%甚至更高比例的土地,这是要割肉的难度系数啊。但是相较于能推动项目,即使是再大的困难也要上。


号外!号外!——“妈妈以后再也不用担心我的权属了”。“解决权属问题不再是痛,不再是梦。”


3、几颗美人痣


(1)一个名分:我们知道深圳市的非农建设用地真正的划定依据为283号文和102号。但是龙岗在划定的过程中,非农用地这个篮子越装越大,种类也越来越多,其中征地返还、扶贫奔康、同富裕、固本强基用地并不是依据283号文和102号划定的,但是有部分用地还是计入了非农指标。


28号文中占据正宫位置的非农用地是依据283号文和102号文划定给集体股份公司的用地,上述之外的四类用地虽也纳入管理体系,但也只是同房丫头,有非农之实,无正宫之名。而今2017年 6号文解决了这些同房丫头的名分。


(2)两个选择:对于不符合规划的已建非农调入更新后,调整前用地有了两个选择。一是拆:要大钱(市场评估价)不要面(原规模调整);还可要面(1.5倍原规模调整)要小钱(重置价)。二是不拆:既不要钱(现状保留)也不要面(原规模调整)。


(3)三年时限:3年未列入计划或被清理的项目,视为未调整。如可逆,非农回到原位置;如不可逆,非农悬空或调整到新的更新项目中(若调整前已拆空,1.5倍原用地规模核算)。


(4)400㎡:占用400㎡以上的国有土地,需报区非农领导小组审议。参考土总规调整事项,400㎡以下用地视为符合规划。同理,事权下放后, 400㎡以上国有用地才需报区小组。


写在后面的话:有人说非农是万能漂白剂、万精油,笔者也承认说的有道理。但我更觉得她是个美人,是远观还是近玩,主要取决于气质!气质!气质。


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