说2017年房价崩溃,是西安楼市最冷的笑话!

徐三刀评楼市 2018-09-19 11:24:44

        昨晚21点,刀子在出租车上打盹,被交通广播一句话激醒。有报道声称,专家预估2017年西安房价将普遍下降,专家还称......


1-社科院的冷笑话

       5月5日第一财经刊发了《社科院课题组:房价2017年下半年或重回全面下滑通道》一文,再次强调了虽然地产呈现全涨态势,一线略有守势,局部区域如火如荼。但从长久来看,政策不断收紧,人口红利逐渐消失,房地产涨态已如无根之木,下滑是必然结局。而按照城市化和房地产下降周期来看,2017年下半年房价或将全面下滑,跌入谷底。 


Ⅰ中国社科院及出版社《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告(2016)》Ⅰ

       刀子看完之后,有感于社科院专家的治学严谨,同时也为专家被数据和理论蒙蔽了双眼而感到悲哀。那些信奉哈耶克主义的经济学家,譬如薛兆丰、张维迎教授,都在批判“黑板经济学”,如果掌握几则定律,几个数学公式,就可以一言兴邦,一言废国。那么,张五常教授也不需要为了搞清楚菜价暴涨,去市场蹲点好几年。过分依赖数据统计,对所谓权威论断的生硬嫁接,最终只会贻笑大方!

2-不懂房价搞研究

       房价有泡沫,这是闭着眼睛都能摸出来的。但如果说,房价突然暴跌就过于危言耸听了。房价有泡沫,这泡沫也是铁汁浇灌,不是说崩溃就突然之间烟消云散的。前一段政府正在鼓动农民工买房,刺激人口红利,降低税费标准,搞营改增,降低社保标准,广开公积金领取,广惠大众。如果说到了2017年就会断崖式暴跌,那么政府岂不是在“设套”?社科院到底是在勇当公民良心,揭露ZF黑幕,还是在危言耸听,散布谣言?

        刀子劝社科院需要考虑,政策性房价市场已经很明显了,市场究竟算否!


Ⅰ此君与社科院赌斗多年,最终胜出,无奈,被禁言!Ⅰ

        二十年前上海莘庄房价低迷,也有经济学大佬鼓噪郊区无投资价值,结果莘庄二十年房价暴涨30倍。十年前北京房价突然暴涨,就有经济学家散布恐慌言论,鼓噪绝不买房,但事实证明,买房的人都赚了,仅一个大兴区房价就暴涨了8.3倍。十年前西安房价普遍较低,也有公知大V叫嚣西安房价是铁桶一般,结果高新区房价10年3.8倍

财经名嘴不可怕,就怕名嘴说房价

Ⅰ数据为刀子整理,来源于克而瑞、房讯网,转载请注明,免误会Ⅰ

        刀子不懂房地产,但看得懂房地产上涨,尤其是西安仅有80平方公里的储备土地,未来要升级国际化大都市,房价上涨必然如上海、深圳一般,暴涨,并非无稽之谈。

3-五个普遍常识

       刀子用最普遍的5点常识来回应中国社科院,西安的房价为什么倒不掉!

第一:城中村拆迁户。

       在高速城市化进程之中,最大的获利者不是买房人,而是城中村拆迁户。他们原本以为这辈子就要靠收租过一辈子了,结果天降横财,政府征集土地和公共配套,让他们赚的盆满钵益。这一点大家经常听说“拆二代”,恐怕却不知道“拆二代”究竟收益多少。


     
 据朋友透露,2010年长安区西沣公元(南沈家桥)拆迁,之前西安拆房标准,是按照户口本人头80㎡/人计算,另给予20㎡/人商铺。一般称村中家庭都在5人以上,也就是说要赔偿80㎡*5人+20㎡*5人=400㎡住宅+100㎡商铺。按照市场价格来评估,西沣公元拆迁房住宅暂按5500元/㎡评估,商铺按照2万元/㎡,也就是说,仅一家就赔偿了420万元。如果是宅基地以外的土地被征收,那么按照25万/亩,按照平均6分/人*5人*25万/亩=75万。另外,安置费按照900元/月/人,超过36个月就是1700元/月/人,这项收入也有27万收入。

       也就是说一家五口人,仅拆迁补助就获利522万。这还仅仅是一般家庭,村干部家庭土地更多,赔款也更多。2010年南沈家桥按照400户来粗略统计,仅赔款市值就达到20.88亿元。而这些赔款如果换算成市值70万的三房,就可以兑换2982套房子。

       就目前了解来看,这些拆迁户根本不愿意回到拆迁房,他们更愿意进入高档社区。按照这个逻辑。也就是说这些房款将最大限度兑换成房子。这也形成了西安购房大军中最具消费力的隐蔽群体。

第二:居住必要升级。

       刀子曾经在电子城操作项目,了解到一个很实际的情况,换房是换给子女!

       为什么强调是换给子女?过去操作地产项目大家,都认为是居住升级,父母升级后和子女一起生活。但刀子所操作的项目,大量实证说明,换房之后,大量家庭都是父母一套,子女一套,甚至于浐灞一套、长安一套,手中三四套房掌握在父母手中。


     这也是很多平平无奇的城市男女买房不愁的原因。在办公室里面看着没有什么特殊才能,但就是住得好、用得好、娶得好,啃老族在城市里面情况比农村更复杂。

     这都是为了换房,从父母手中换到子女手中,催生的是大量的房屋销售。

第三:闲散资金“囤积”。

       关于陕北客户一买楼就是“一条腿”的传说,在这个行业里面已经成为昔日传奇。

       但放在今天,这个传奇依旧,只不过更多的建材老板、能源豪客已经不再像十年前那么好忽悠。他们在经过大量房源储备之后,已经能够分辨好房劣房,以及能够清晰地把握住购房时机。这个传奇的购房群体,至今仍然隐藏在西安的购房大军之中。


   
 刀子曾经到榆林操作过项目,虽然时间短暂,但却所获甚多。榆林是陕西的骄傲,GDP连续9年全省第二,是北方豪宅客户的集散地。但是在能源滞销、民间借贷资金链断裂的双重打击之下,城市陷入了停滞状态,2015年9月份统计了45个项目,停工率达到80%,售楼部开门的仅有5家。整个城市的人口流出每年30万人口,而整个榆林市人口也就不到375万,也就是说,动态的来计算12年之后榆林人口将全部出逃,当然这个算法是个玩笑,不能当真。但华商报报道称,榆林现库存房源足够消化30年,而中国的房子使用寿命也就在35年左右。

       人口处而逃、GDP放缓,房子保值能力降低,陕北买房不如在西安买房。还有便是如西安百花村、朱宏路、吕小寨等地建材拆迁,大量的补偿款,立即催肥了这种小老板,可以说港务区、浐灞、长乐坡等地的楼市全都依托于此。这些拥有闲散资金的客户,却是毫无疑问的有产一族,买房更能让他们立足西安。

第四:租房没有退路。

        西安,名闻全国的城中村聚集地,色情高地吉祥村,人才摇篮茅坡村。

        暴风疾雨式的开发和改造,已经将西安城中村翻天覆地改造,也将城市留给外来人口最柔软的一片土壤揭去,只留下钢筋混凝土。但从体量上来看3000万平米的开发总量,几乎相当于西安楼市三年的消化总量。从近几年的经济形势、市场变化、规划调整、法制观念变动,城改房已经成为不少客户眼中的香饽饽,地段好,产品差,租金高。

       城中村的租房标准是多少?据刀子了解,按照鱼化寨河东村租房标准:

        一室单间(无厕所),400元/月+80元/月,押一付三,也就是1840元,全年6160元。

         一室单间(有厕所),500元/月+80元/月,押一付三,也就是2240元,全年7460元。

          两室/大通间,1200元/月+80元/月,押一付三,也就是5040元,全年16560元。

        但如此悠闲和低廉的生活成本,已经逐渐湮灭在西安城市化建设的浪潮之中。而目前二百余座城中村已经被拆迁,更多的城中村在“十二五”期间被拆迁,全市共86个城中村和33个棚户区拆除,完成102个城中村和24个棚户区及26万人回迁安置工作。

        2016年,西安计划启动九个集体土地棚户区拆迁,涉及2.5万人、3700亩土地,15个城中村拆迁安置,在“市场主导、市场运作、改制先行、改建先行、整体拆除”的西安模式之下,外来人口被一步步逼迫进高昂的出租房内,留给外来人口的资本积累时间已经不多了,如果不赶紧买房,可能就要被挤出西安。

        所谓,租房不如买房,变成了一种无可奈何的选择!

第五:灰色收入分配。

       2010年经济学家王小鲁指出,2008年中国灰色收入规模达到5.4万亿元。

       2011年中经观察报道指出,2011年中国灰色收入规模增达到了6.2万亿元。

       2011年中国GDP高达48.41万亿,6.2万亿元相当于GDP总值的12%。按照这个比率,换算西安城市的“灰色收入”。2011年西安生产总值(GDP)达到3864.21亿元,也就是说2011年西安“灰色收入”可能已经达到463.7亿元(这是个笑话,别当真)。

       按照每套房子100万/套,463.7亿元换算房子就高达套46370套,如果按照灰色收入一半购买房产,也就是23185套。而2015年西安楼市房企TOP10排行榜总销量也就280.39亿元(房价点评),而全年总销榜TOP5总量也就23470套(美城机构)!

       这个数值,或许有值得商榷之处,但“灰色收入”的庞大却是不争的事实。


   
  对于灰色收入究竟去了哪里,每个经济学家说法都无法令人信服,但无论事实究竟如何,“灰色收入”都无法回避两个方面:一个是买房做固定资产投资,买房等增值,另一个是投入股票期货市场,当然今年股市动荡、又有股灾蔓延,这部分钱投入其它行业也有可能。但刀子却见到了另一番景象,宁夏银川阅海人家数千户公务员聚集,横跨三条街的大社区;还有某国资委等部门组团买房。可见收入微薄的公务员群体还是扛得起房价的!

4-当经济学裸奔时

        经济学家已经成为一群危险动物。

        比一般经济学家危险的,是业余经济学家,比业余经济学家更加危险的,是职业经济学家。在浩如烟海的经济学范畴之内,有太多滥竽充数的“砖家”,他们光鲜亮丽,一尘不染,满口玄谈不知所谓。这方面西安人是很有经验的,也是很有教训的,比如刀子比较喜欢的经济“名嘴”郎咸平,就在4月底被堵到了会场门口,一批“昆明泛亚事件”交易受害者打着横幅要斗郎咸平;再比如《货币战争》作者宋鸿兵,在太原万达做演讲,没有能够“金蝉脱壳”,又被一群“昆明泛亚事件”受害者一顿老拳。


Ⅰ宋鸿兵太原万达演讲实况,数百位受害者声讨经济学家Ⅰ

       这是一个真实的社会,滞后的数据不能够预判这个真实的世界,如果有一天,经济学家真的能够言兴废事、充百世师,那 么经济学家就变成了“神”。经济变化莫测,难以把握,经济学家走向神坛的那一刻,无疑便是神棍意淫。

       当经济学裸奔的时候,经济学家纷纷穿起了皇帝的新衣!


 特别鸣谢:波叔提供南沈家桥拆迁数据

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