厉害的是,这一轮楼市真的就被调控住了

格上财富 2018-12-05 17:18:28


来源:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426


所有的东西,都要放在时间的维度里去评判。


1


最近大家终于开始聊地产了,因为陆陆续续的发现,上海的项目开始拿预售证准备对外卖了:包括那些在2017年曾经拍着胸脯说“老子宁愿捂到2019年”的房企,最近也开始做销售计划。


说实话,房地产发展至今,也让不少房企莫名的多了很多自信,过往地产业内隐隐约约的都在流传着调控无用论的价值观。本质上觉得,地产如何如何重要,所以总会等到松绑的那一天。


也确实,这样的自信在过往几乎都是正确的,坚守不超过一年,总能等到苦尽甘来,房地产这行成了老天爷最愿意赏饭吃的行业。


然而这一次,到了2018年的3月底,我们陆陆续续发现,大量的房企都放弃了抵抗,以和为贵是亘古不变的真理,在如今的地产这行特别如此。


2


至于预售证给的价格多少,我偷偷了问了2017年冒险拿预售证开盘的项目上,得到的答案惊人的统一:其实还好,还有10%的利润空间。


我说,不是都说你们是赔钱卖么。


有一个朋友说了很是直接:2015年也不知道谁开始鼓吹的什么狗屁保本价,现在的价格咱们还是有得赚的,不愿意开盘多半是太贪心,想要赚更多而已。


是的,2016年那一轮上海地王潮的趋势下,迷惑了不少人的心智,包括不少地产从业者,因为付出多想要赚更多的推倒模式构成了很长时间的行业僵局。


站在这个时间点我们再看过去两年被人笑话拿预售证的同行们,如今看来显得无比的明智。


而如今很多项目,也真真实实的成为地产业内的笑料谈资了。


3


这是当下调控给人的压力


你几乎听不到什么震惊、重磅的特级消息,但是总能感受一股无形的压力,那种不可抵抗的压力。


调控已经从各个维度上表明了态度:我不会走,你去留随意。


2015年烘托市场的土地口,在最近一年也表达了足够多的态势。


这一年也没人和你说什么资金穿透政策了,也没有风险警示价格了,也没有半路被赶出土拍室了,但是土拍的结果,要么都是极低的溢价率,要么就是租赁地块定向转让。


土地口不能说明全部问题,但是土地口已经表达了一个态度:地方政府已经做好不靠地产吃饭的准备了。确实,这样的出让方式,地方的财政收入下滑的明显,很多人觉得这样不行,但是现在就是如此。


你可以理解为之前两年的土拍市场已经赚够了钱,也可以理解租售并举需要搭建长效机制,不论如何事实总是最直接明显的。


另外,对于一年内连续2次拿预售证的项目来说,后一批几乎是持平甚至略低前一批的预售证,说实话在这样的趋势下客户心态已经没有了焦虑,真心想买房的客户如今也挺直了腰杆变成了大爷。


项目陆陆续续没有日光,也有项目开盘只卖掉个位数。


所以不论你如何评价楼市政策,有一点可以明显,它确实让地产这行冷静下来。另外重要的一点,客户开始回归强势地位。说实话,这对整个行业长线发展来说是个好事情。


4


最近还有两个城市出政策了


一个是杭州,号称下一个一线城市,如今买房门槛加高,而且开盘也必须摇号


种种迹象表明楼市政策开始无限的接近上海了。


最近两天依然有人吐槽政策如何如何,但是看看上海,应该会让杭州的地产未来更好的发展。


另一个是深圳,三价合一之后,二手房的成本开始增加了。这个举措一定会让楼市更加冷却,回归理性。


另外,北京的一些银行,也开始拒绝给商品房买卖贷款了


这些政策意味着什么?


在我眼里本质上就是政策对外发表的信号:只要我愿意,我可以持续的加码,任何一个城市,任何一个角落都是如此。


更加明确的是,所有的城市,都在此刻明白了一个信号:如果需要,可以牺牲掉房地产的利润。城市态度如此,更何况扎根在里面的开发商呢。


这是2018年开始之后表现的信号,如果没有意外的话,这一整年都会是如此,所有的房企爸爸们要注意。


5


与此同时,不知道所有人还有看到一个小信号


曾经胃口都很大的开发商,现在开始慢慢的吐出来了。


2015年风光无限的融信,江浙不少的土地在悄然间出让转移,更极端的万达故事大家都知道,整个地产资产包已经甩卖。更别说一些房企,未来轰然倒地也不是没有可能。


这一次的调控为什么悄无声息,因为很多时候调控的是开发商。去杠杆本质上让那些借钱扩张的房企急速的收缩,打腐败也让一些红顶商人让出曾经廉价获得的土地。


都在说的开发商日子不好过,本质上不是卖房子这个口子,对于老板来说,营销真的是再小不过的事情了。


真正不好过的是,拿不到合适的钱了,以及勾不到合适的地了,这事对于不少房企来说简直可以说变天了。


这也是为什么如今的地产寡头垄断越来越明显,因为前十的房企都已经占据好了城市格局,一个地方不行了还可以尝试互相协同和补救。


而2015年那一轮,想要借着势头起势拿地的,多半在如今的市场上栽了跟头。


6


这是这一次调控厉害的地方


这次调控没有口头上听上去的言辞激烈,而是悄无声息的把地产这行的每一寸都死死掐住,动弹不得。


就是这样的氛围,让产业链上各个环节的人,都少了很多妄念:


“差不多价格就卖了吧。”


“行业都这样了,那我们认真规划下产品吧。”


“谁敢收什么茶水费啊,踏踏实实卖房子。”


这是我的朋友们这段时间和我说的话,这些话也表明行业在回归理性,这是最好不过的了。


有人和我说,现在这个局面有点像2008年,行业突然的变冷。但也只有在这样的氛围下大家开始认真做产品,2009年市场创新项目这么多,很大一部分是因为一年前尝到了足够的教训。


如果今年的楼市真的如2008年般的发展,那也算是极好的一件事了。


7


当然,很多人问,如果此时的客户应该怎么选择?


我大概有几个建议吧:


1、买房人也断了你的妄念吧,不要想涨跌,因为你猜不中,和你拍胸脯聊下半年走势的人都是傻逼。


2、踏踏实实选自己需要的房子,在开发商艰难的时候买房就是最大的实惠,在这个阶段为自己选自己需要的房子,然后尽可能问开发商要优惠。


3、谨慎使用一线城市的第一次房票,合适就买,纠结的不要买。


4、如今这个阶段,一定要选一个好产品好品牌,混沌市场里,大势不稳定的前提下,房企品牌越发的值钱。


差不多这样。


真正厉害的人总是顺应这个时代做对的事情,房地产这个行业从来没有市场经济,楼市里也从来没有什么神,每个个体都在做对自己有利的事。


多低头看地,也常抬头看天,冷暖自知。


8


这一次的调控,它没有真正意义上开始的时间点,你也不知道什么时候会退出,而这恰恰是他最厉害的地方。


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